Mietrecht bei Heizungsausfall: Was Mietern jetzt zusteht

Von Michael Görtz, Inhaber, Installateur- und Heizungsbaumeister · Stand: August 2026

Streikt die Heizung in einer Mietwohnung, stehen Mieter rechtlich besser da, als oft vermutet wird: Eine funktionierende Wärmeversorgung zählt zum vertragsgemäßen Zustand, den der Vermieter schuldet. Die folgenden Abschnitte fassen das Wichtigste zusammen – eine Rechtsberatung für den konkreten Einzelfall können sie nicht ersetzen.

Wie warm muss es in der Wohnung werden?

Die Gerichte urteilen hierzu seit Jahren einheitlich: Während der Heizperiode (in der Regel vom 1. Oktober bis zum 30. April) müssen sich Wohnräume tagsüber auf etwa 20 bis 22 °C aufheizen lassen, in den Nachtstunden (ungefähr 23 bis 6 Uhr) auf rund 18 °C. Bleibt die Wohnung darunter, besteht ein Mangel – fällt die Heizung im Winter vollständig aus, sogar ein erheblicher.

Erster Schritt: Den Mangel ohne Verzögerung anzeigen

Informieren Sie Vermieter oder Hausverwaltung sofort über den Ausfall – idealerweise per Telefon und zusätzlich in Textform (eine E-Mail reicht; notieren Sie Datum und Uhrzeit). Wer die Mängelanzeige versäumt, gefährdet seine Ansprüche. Verbinden Sie die Meldung mit einer angemessenen Frist zur Behebung; fällt die Heizung mitten im Winter komplett aus, darf diese Frist sehr knapp bemessen sein – einige Stunden bis maximal ein Tag werden als zulässig angesehen.

Zweiter Schritt: Selbsthilfe im Notfall – mit klaren Grenzen

Erreichen Sie am Wochenende oder Feiertag niemanden und droht ein Schaden – zum Beispiel einfrierende Leitungen oder austretendes Wasser –, erlaubt § 536a Abs. 2 BGB Mietern in engen Grenzen, selbst einen Notdienst zu rufen und die erforderlichen Kosten zurückzufordern. Beachten Sie dabei:

• Lassen Sie sich die zu erwartenden Kosten vorab nennen – bei einem seriösen Notdienst gibt es diese Auskunft, bevor die Arbeit beginnt.
• Probieren Sie zuerst sämtliche bekannten Kontaktwege aus (Vermieter, Hausverwaltung, Notrufnummer im Mietvertrag oder am Aushang im Treppenhaus) und halten Sie jeden Versuch fest.
• Beauftragen Sie ausschließlich die Notmaßnahme – also die Anlage wieder zum Laufen bringen bzw. den Schaden stoppen –, keine umfassende Instandsetzung.
• Heben Sie Rechnung und Fehlerbeschreibung auf und fordern Sie die Erstattung anschließend schriftlich ein.

Bevor Sie überhaupt zum Hörer greifen: Sicherungen, Anlagendruck und Störcode können Sie selbst kontrollieren – unsere Checkliste bei Heizungsausfall führt Sie durch. Nicht selten ist das Problem damit erledigt und der Einsatz überflüssig.

Miete mindern – ja, aber mit Bedacht

Solange der Mangel besteht, ist die Miete von Gesetzes wegen herabgesetzt (§ 536 BGB). Wie stark, entscheidet der Einzelfall: Bei komplettem Heizungsausfall in der kältesten Jahreszeit haben Gerichte Minderungsquoten von bis zu 100 % zugesprochen; sind nur einzelne Räume betroffen oder herrschen milde Außentemperaturen, fällt die Quote deutlich geringer aus. Zwei Dinge sind entscheidend: Ohne vorherige Mängelanzeige gibt es keine Minderung, und wer die Miete zu stark kürzt, gerät womöglich in Zahlungsverzug. Im Zweifel zahlen Sie unter Vorbehalt weiter und holen sich Rat beim Mieterverein oder einem Anwalt.

Zutritt für den Handwerker – Pflicht oder nicht?

Pflicht: Damit der Mangel behoben werden kann, müssen Sie nach Terminvereinbarung den Zugang zur Wohnung gewähren. Im Gegenzug bleibt die Reparatur grundsätzlich Sache des Vermieters – auch finanziell. Auf Heizungsanlagen sind Kleinreparaturklauseln praktisch nie anwendbar, denn Therme und Kessel gehören nicht zu den Gegenständen, auf die Mieter im Sinne solcher Klauseln unmittelbar zugreifen.